Nachträglicher Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiung bei Grundstückslieferungen nicht möglich

(Stand: 15.01.2016)

Eine vertraglich vereinbarte Übertragung von Eigentum an einem Grundstück („Grundstückslieferung“) ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit.

Verzicht auf Befreiung möglich

Ein Unternehmer kann jedoch eine grunderwerbsteuerpflichtige Lieferung eines Grundstücks als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird und dieser das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung seitens des Veräußerers ist u.a. für Erwerber interessant, die sich die Abziehbarkeit ihrer Vorsteuern im Zusammenhang mit dem Grundstück erhalten wollen.

Notarielle Mitbeurkundung des Verzichts erforderlich

§ 9 Abs. 3 Satz 2 UStG legt allerdings fest, dass der Verzicht (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur in dem gemäß § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden kann.

Die Finanzverwaltung war bislang der Auffassung, dass der Verzicht auch nachträglich rückwirkend erklärt werden, sofern die Verzichtserklärung im Nachhinein in den notariellen Vertrag aufgenommen wird.

Erklärung des Verzichts nicht nachholbar

Entgegen dieser Auffassung der Finanzverwaltung (Schreiben des BMF vom 31.03.2004, BStBl I 2004, 453, Rz. 4) und der finanzgerichtlichen Vorinstanz entschied das Bundesfinanzgericht mit Urteil vom 21.10.2015 (XI R 40/13) hingegen, dass eine nachträgliche, rückwirkende Erklärung des Verzichts bei Grundstückslieferungen nicht möglich ist, gerade weil das Gesetz verlangt, dass die Erklärung im notariell beurkundeten Vertrag über die Grundstückseigentumsübertragung enthalten sein muss.

Der BFH verwies zur Begründung insbesondere auf den Umstand, dass der Gesetzgeber das Erfordernis der Aufnahme der Verzichtserklärung in den notariellen Vertrag aufgestellt hat, damit der Vertragsschluss der letztmögliche Zeitpunkt für die Erklärung des Verzichts auf die Steuerbefreiung ist.